Новостной канал Сигма Риэлт
Налог с продажи квартиры в 2026 году: сколько заплатите и как законно уменьшить
Многие собственники узнают про налог уже после того, как нашли покупателя и согласовали цену. Иногда он составляет несколько сотен тысяч рублей, а иногда его вообще нет. Разница зависит от нескольких дат и документов, которые можно проверить заранее.
Разберём, когда налог платить не нужно, как он считается, чем выгоднее вычет или расходы на покупку, где подстерегает кадастровая стоимость и что подготовить до выхода на рынок. Правила актуальны на октябрь 2026 года и подойдут для продажи квартиры в Омске и в любом другом регионе.

Коротко

  • Налога нет, если квартира в собственности дольше минимального срока: 5 лет в общем случае, 3 года для наследства, дарения от близких, приватизации, ренты и единственного жилья.
  • Если срок меньше, платится НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы сверх этого. Для нерезидентов ставка 30%.
  • Налог можно уменьшить двумя способами, но выбрать только один: вычет 1 млн ₽ или подтверждённые расходы на покупку. Если документы сохранились, расходы почти всегда выгоднее.
  • Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом, налог считают от кадастровой. Занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно.
  • Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года.

Когда налог с продажи платить не нужно

Налог возникает, только если квартира была в собственности меньше минимального срока. Срок зависит от того, как вы её получили:
Как получена квартира Минимальный срок владения С какой даты считается срок
Куплена по договору купли-продажи 5 лет С даты регистрации права собственности в Росреестре
Единственное жильё 3 года С даты регистрации права собственности
Наследство 3 года С момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя
Дарение от близкого родственника 3 года С даты регистрации права собственности
Приватизация 3 года С даты регистрации права собственности
Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением) 3 года С даты регистрации права собственности
Покупка по ДДУ (новостройка) 5 лет (или 3 года при единственном жилье) С даты полной оплаты квартиры, а не с получения ключей или регистрации
Источник: Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1. «Единственное жильё» — у продавца и его супруга нет другого жилья на дату сделки; жильё, купленное менее чем за 90 дней до продажи, не учитывается. Близкие родственники: супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры.
Две вещи, которые путают чаще всего:
  1. Срок считают по дате в выписке из ЕГРН, а не по ключам и не по дате договора. Если вы покупали вторичку, смотрите дату регистрации права. Один день до пятилетия может стоить сотни тысяч рублей.
  2. Для новостройки по ДДУ срок идёт с момента полной оплаты. Это выгодно: он нередко начинается раньше, чем вы получили ключи.

Льгота для семей с двумя и более детьми

Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог, даже если срок владения не истёк. Условий несколько:
  • В семье двое и более детей: до 18 лет или до 24 лет, если ребёнок учится очно.
  • Новое жильё куплено в том же календарном году, что и проданное, либо не позднее 30 апреля следующего года.
  • Новое жильё улучшает условия: оно больше по общей площади или дороже по кадастровой стоимости.
  • Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн ₽.
  • У семьи нет другого жилья, которое больше по площади или дороже по кадастровой стоимости.
Условия строгие, поэтому до сделки лучше проверить их по документам.

Сколько налога придётся заплатить

Для налоговых резидентов (тех, кто проводит в России не менее 183 дней за 12 месяцев) действует прогрессивная шкала:
  • 13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽;
  • 15% только с суммы сверх 2,4 млн ₽;
  • 30% для нерезидентов.
Налоговая база считается так: цена продажи минус способ уменьшения налога (вычет 1 млн ₽ либо расходы на покупку). Ставка 15% касается только суммы превышения, а не всей базы.

Вычет 1 млн рублей или расходы на покупку

Это главное решение, которое меняет итоговую сумму. Применить можно только один способ на один объект.
Расходы на покупку подтверждают договором, расписками, банковскими выписками и актом приёма-передачи. Если квартира куплена с ипотекой, в расходы можно включить и проценты по кредиту. Выгодно, когда расходы больше 1 млн ₽, то есть почти всегда.
Вычет 1 млн ₽ выгоден, когда расходы подтвердить нечем: квартира получена в наследство или в дар, документы утеряны или расходы на покупку были меньше миллиона.
При наследстве можно учесть расходы наследодателя на покупку, если документы сохранились. Часто они значительно больше миллиона.
Документы о покупке храните весь срок владения и не менее пяти лет после продажи. Срок отсчитывается с 1 января года, следующего за сделкой. Если продали в 2026 году, держите их до конца 2031-го. Без документов налоговая не примет расходы, и придётся довольствоваться вычетом в 1 млн ₽.

Ловушка кадастровой стоимости

Налоговая сравнивает цену в договоре с кадастровой стоимостью, умноженной на понижающий коэффициент (базово 0,7). Если договор дешевле, налог считается от кадастровой. Региональные власти могут менять коэффициент. По разъяснениям Минфина и ФНС он применяется по месту жительства продавца на дату регистрации перехода права. Актуальное значение уточняйте в налоговой.
Поэтому идея «напишем в договоре поменьше, чтобы заплатить меньше» не работает. Налог всё равно посчитают от кадастровой, а у покупателя при этом возникнут свои проблемы: например, будет меньше база для вычета и появятся вопросы банка при ипотеке. Кадастровую стоимость можно проверить бесплатно на сайте Росреестра или заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги.

Примеры расчётов

Для наглядности посчитаем пять ситуаций:
Ситуация Цена продажи, ₽ Как уменьшаем налог Налоговая база, ₽ Налог, ₽
А. Куплена за 5 млн ₽ три года назад, есть документы 7 500 000 Расходы на покупку 5 млн ₽ 2 500 000 327 000
А. Та же квартира, но выбран вычет 1 млн ₽ 7 500 000 Вычет 1 млн ₽ 6 500 000 927 000
Б. Наследство, срок владения 2 года, документов о покупке нет 4 000 000 Вычет 1 млн ₽ 3 000 000 402 000
В. Куплена за 6 млн ₽ четыре года назад, продана дешевле 5 500 000 Расходы на покупку 6 млн ₽ 0 0 (декларация нужна)
Г. Цена в договоре ниже кадастровой (кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7 = 3,5 млн ₽), куплена за 2,8 млн ₽ 3 000 000 Расходы на покупку 2,8 млн ₽ 700 000 91 000
Д. Квартира в собственности 6 лет (куплена) 7 500 000 Не требуется — 0
Расчёт: налог = 13% с базы до 2,4 млн ₽ + 15% с суммы сверх. Пример А: 2,4 млн × 13% + 0,1 млн × 15% = 327 000 ₽. Пример А (вычет): 2,4 млн × 13% + 4,1 млн × 15% = 927 000 ₽. Пример Б: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 402 000 ₽. Пример Г: налог считается от кадастровой стоимости (3,5 млн ₽), а не от цены договора: (3,5 − 2,8) млн × 13% = 91 000 ₽. Цифры иллюстративные, налог для конкретной сделки зависит от документов и статуса продавца.
Пример А показывает, как важно сохранить документы о покупке: между двумя способами разница 600 тысяч рублей. В примере Г видно, что занижение цены в договоре не помогло бы: налог считают от кадастровой стоимости.
Сколько останется на руках. В примере А квартира продана за 7,5 млн ₽. Налог 327 000 ₽. Если продавать через агентство, к этому добавляется вознаграждение (у нас 3% от цены продажи, минимум 100 000 ₽, то есть 225 000 ₽ в этом примере). На руках остаётся около 6,95 млн ₽, ещё до погашения ипотеки и других обязательств. Расходы на продажу, включая услуги агентства, налоговую базу, как правило, не уменьшают: учитываются только расходы на покупку. Именно такой расчёт стоит сделать до выхода на рынок, а не после.

Декларация и сроки

Если срок владения меньше минимального и доход от продажи больше 1 млн ₽, подавать 3-НДФЛ нужно даже тогда, когда налог получился нулевым (как в примере В). Если квартира была в собственности дольше срока, декларация не нужна. Не нужна она и когда доход не превышает 1 млн ₽ и других продаж в этом году не было.
Что нужно сделать Срок Если квартира продана в 2026 году
Подать декларацию 3-НДФЛ До 30 апреля следующего года До 30 апреля 2027 года
Заплатить налог До 15 июля следующего года До 15 июля 2027 года
Хранить документы о покупке и продаже Не менее 5 лет, считая с 1 января года, следующего за сделкой До конца 2031 года
Если 30 апреля или 15 июля выпадает на выходной или праздничный день, срок переносится на ближайший рабочий день.
Просрочка стоит дорого. За неподачу декларации штраф 5% от суммы налога за каждый месяц (не менее 1 000 ₽ и не более 30%), за неуплату налога штраф 20% от недоимки, а ещё начисляются пени. Если декларацию подали вовремя, но не заплатили налог, начисляют только пени.

Как продавать квартиру, чтобы налог не съел выгоду

  1. Проверьте дату в выписке из ЕГРН до выхода на рынок. Если до трёхлетия или пятилетия остаются недели или пара месяцев, посчитайте, что выгоднее: подождать или продавать сейчас. Иногда экономия налога перекрывает риск рынка.
  2. Найдите все документы о покупке. Договор, расписки, платёжки, акт. Их отсутствие превращает расходы в вычет в 1 млн ₽.
  3. Не занижайте цену в договоре. Налог всё равно посчитают от кадастровой, а у покупателя появятся проблемы.
  4. Учтите календарь. Налог платят в год, следующий за продажей. Сделка в декабре означает платёж в июле ближайшего года, сделка в январе даёт ещё год отсрочки. Это не повод затягивать продажу, но этот нюанс стоит учитывать при планировании.
  5. Купите новое жильё с умом. Если вы покупаете новую квартиру и ещё не использовали имущественный вычет при покупке, он может частично компенсировать расходы: до 2 млн ₽ расходов, то есть до 260 000 ₽ возврата. Вычет при покупке и вычет при продаже — это два разных права.
  6. Рассчитывайте чистую сумму, а не цену в объявлении. Налог, вознаграждение, закрытие ипотеки, долги по коммуналке: итог на руках важнее цены.

Вопросы и ответы

Нужно ли платить налог, если квартира в собственности больше пяти лет?

Нет. При сроке владения от 5 лет (или от 3 лет для наследства, дарения от близких, приватизации, ренты и единственного жилья) налог не платится, и декларация не нужна.

Платится ли налог, если продал дешевле, чем купил?

Нет, налоговая база равна нулю. Но если срок владения был меньше минимального и доход превышает 1 млн ₽, декларацию подать нужно.

Что выгоднее: вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку?

Если расходы подтверждены документами и превышают миллион, выгоднее расходы. Вычет выбирают, когда документов нет или квартира получена безвозмездно.

Можно ли уменьшить налог на проценты по ипотеке?

Да, если вы покупали проданную квартиру в ипотеку, уплаченные проценты можно включить в расходы.

Как считается налог с продажи квартиры в общей собственности?

Налог считается отдельно для каждого собственника по его доле. У каждого свой вычет 1 млн ₽ или свои расходы на покупку.

Какой налог платит нерезидент?

30% с налоговой базы. Вычет 1 млн ₽ нерезиденту недоступен, уменьшить налог можно только подтверждёнными расходами на покупку.

Итог

Налог с продажи квартиры можно рассчитать заранее. Три вещи определяют его размер: дата регистрации права, документы о покупке и соотношение цены в договоре с кадастровой стоимостью. Чем раньше вы их проверите, тем меньше неприятных сюрпризов после сделки.
Если вы планируете продать квартиру в Омске, мы бесплатно оценим объект, проверим срок владения и документы, подскажем, как выстроить сделку, и посчитаем, сколько вы получите на руках. Продаём по согласованной цене или организуем срочный выкуп, если важнее скорость. Позвоните: +7 (913) 600-69-10.
Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста. Налог для конкретной сделки зависит от статуса продавца, документов и обстоятельств. Данные актуальны на 13 октября 2026 года.
13.10.2026